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一塊宅基地引發(fā)叔侄對(duì)簿公堂
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| 2011-11-29 來源：中山商報(bào) 2011-11-29 第 2282 期 A4版 【收藏本文】 |
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商報(bào)訊 多年前，呂娟（化名）以較低的價(jià)格將其名下的一塊近百平方米的宅基地“賣”給了叔叔呂勇（化名）。雙方約定將來宅基地的土地使用權(quán)將由呂娟名下過戶給呂勇。而呂勇在這塊宅基地上建好房子后，將讓出一層給呂娟一家居住，但后來呂勇沒有兌現(xiàn)承諾，雙方因此親人變仇人。去年年底，呂娟一紙?jiān)V狀將呂勇告上法庭。近日，經(jīng)過法院十多次調(diào)解，兩人最終達(dá)成和解。
■案件回放8萬元“轉(zhuǎn)讓”宅基地
呂勇與呂娟是叔侄女關(guān)系，都是東鳳鎮(zhèn)某社區(qū)村民，兩人名下各有一塊宅基地。2005年12月8日，雙方在律師的見證下簽訂了一份《 土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定呂娟將一塊面積為98.87平方米的宅基地以8萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給呂勇。協(xié)議還約定，這塊宅基地上的房屋報(bào)建、建房、辦證、繳納稅款等均以呂娟的名義進(jìn)行，而且一切費(fèi)用都由呂勇負(fù)責(zé)，所建房屋屬呂勇所有。此外，如果將來政策允許，呂娟必須配合呂勇將土地使用權(quán)進(jìn)行更名、過戶至呂勇名下。
隨后，呂勇在這塊宅基地上建了一棟房子，使用面積約為330平方米，并把一樓出租給他人開藥店，每月收取相應(yīng)的租金。而在庭審上，呂娟說，在轉(zhuǎn)讓前，呂勇曾經(jīng)承諾要在該宅基地建好的房屋中給一層給呂娟一家居住。但后來，呂勇卻對(duì)呂娟說根本沒有這回事。而呂娟一家也因此沒了安身之處。無奈之下，呂娟一家只好在爭(zhēng)議的宅基地后臨時(shí)搭建了一間小房屋住了下來。
據(jù)了解，呂娟和呂勇兩人曾多次協(xié)商，社區(qū)居委會(huì)也曾參與調(diào)解，但一直沒有結(jié)果，雙方關(guān)系越來越僵。為了不讓呂勇使用宅基地，呂娟還多次斷掉呂勇家里的水電。 2010年12月23日，呂娟將呂勇訴至法院，要求判令雙方簽訂的《 土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，確認(rèn)原告呂娟仍是該宅基地的所有權(quán)人，且要求被告呂勇立即搬出該房屋。
■爭(zhēng)議焦點(diǎn)雙方協(xié)議是否有效？
案件的審理過程可謂一波三折，出現(xiàn)過原告呂娟變更訴求，被告呂勇提起反訴的情況。在前后四次庭審中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)始終是宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有效性問題。
在庭審上，原告呂娟認(rèn)為協(xié)議無效，理由是在雙方簽訂協(xié)議時(shí)，她還未取得該土地使用證，且按相關(guān)《物權(quán)法》、《土地管理法》規(guī)定原被告無權(quán)私下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。而被告呂勇則認(rèn)為，協(xié)議里已約定，在相關(guān)政策允許的情況下，呂娟應(yīng)協(xié)助呂勇將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地再過戶到被告名下。現(xiàn)原告呂娟單方違約，若要拿回該宅基地，必須賠償該宅基地上的建筑房屋費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓費(fèi)增值部分，合計(jì)82.6萬余元。
后經(jīng)法院十多次調(diào)解，雙方均作了相應(yīng)讓步，同意涉案宅基地歸原告呂娟所有；同時(shí)為補(bǔ)償被告呂勇已支付的土地使用轉(zhuǎn)讓款以及建筑費(fèi)用，呂勇無償使用上述房地產(chǎn)十年。
■法官說法轉(zhuǎn)讓宅基地須經(jīng)村委會(huì)同意
郭寧 （該案承辦法官）：雙方簽訂的協(xié)議有一定瑕疵，雖然新頒布的物權(quán)法沒有禁止轉(zhuǎn)讓宅基地，但仍不能違背“一戶一宅”的基本原則，也就是說，被轉(zhuǎn)讓的人原先不能擁有宅基地。在具體操作上，也仍有許多限制條件，如原則上只允許土地在同一村里流轉(zhuǎn)，而且轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過村委會(huì)同意。就本案來說，宅基地以及新建的房屋均登記在呂娟名下。因此，即使買賣協(xié)議有效，如果沒有呂娟及社區(qū)的配合，呂勇也沒有辦法完成過戶手續(xù)。
另一方面，這塊宅基地上的房子是由呂勇出錢建的，已使用多年，若要求呂勇立即返還該宅基地恐怕很困難，也不太近情理。如果采取評(píng)估方式，費(fèi)用較高且程序繁瑣，對(duì)雙方當(dāng)事人來說，也是不劃算的。
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