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小區(qū)配套幼兒園物管費(fèi)怎么繳？
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| 2011-11-17 來源：中山日報 2011-11-17 第 6149 期 A8版 【收藏本文】 |
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核心提示
在城市里居住，似乎都少不了“保安”。套一句網(wǎng)絡(luò)語，人類已經(jīng)阻擋不了“物管”的腳步，業(yè)主與“管家”的關(guān)系無處不在。物業(yè)與業(yè)主的糾紛，屢見不鮮。以市第一人民法院為例，該院2008年、2009年和2010年受理物業(yè)服務(wù)類糾紛案件數(shù)量分別為85件、360件、452件。大幅增長的數(shù)字說明了訴訟已成為絕大多數(shù)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決物業(yè)糾紛的重要途徑之一。
昨日，全市首例公益性教育設(shè)施物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案正式宣判。小區(qū)內(nèi)配套幼兒園該向物業(yè)管理交管理費(fèi)嗎？又該交多少？該案定的標(biāo)準(zhǔn)或可成為該類糾紛案件處理的參考基準(zhǔn)及對市民的標(biāo)桿指引。
首案關(guān)注
●拒交物管費(fèi)的幼兒園
盡管在諸多物管糾紛案件中，繳納服務(wù)費(fèi)糾紛最為常見，但公益性質(zhì)幼兒園因拒交物業(yè)費(fèi)而被告上法庭的，朝陽幼兒園（化名）在我市尚屬首例。
2005年3月，張先生（化名）下重本買了頤和山莊里位于孫文東路上一棟地上3層地下1層的房子，建筑面積足足有3826.81平方米。當(dāng)時，簽合同時就約定購買的這套商品房僅作幼兒園使用。
2005年年底收房后，基本布置好幼兒園準(zhǔn)備接收第一批新生時，張先生與樓盤原有“管家”物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同，約定“由物業(yè)公司提供全天保安巡邏”“專人定期10點(diǎn)左右將垃圾清走”等若干管理細(xì)節(jié)，卻沒有約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
幾年經(jīng)營下來，張先生經(jīng)營的幼兒園一直配套有自己的保安和清潔工人，“我幼兒園基本不用提供什么服務(wù)，保安也沒有到我們里面巡邏，我們都是相對獨(dú)立的?！睆埾壬J(rèn)為，自己沒有全面享受保安、衛(wèi)生、綠化等服務(wù)，不可能與其他商鋪業(yè)主一樣繳納每月2元/平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。與物業(yè)公司協(xié)商也一直沒有結(jié)果，于是物業(yè)服務(wù)費(fèi)一欠就是五六年。
眼看著5年下來50來萬的物管費(fèi)一個子兒都沒見著，物管公司像追繳其他業(yè)主物管費(fèi)一樣，將張先生告上法庭。
究竟幼兒園是不是如張先生所認(rèn)為的，基本與物管“井水不犯河水”呢？記者近日專門到該幼兒園實(shí)地調(diào)查。從地理位置來看，張先生幼兒園的北邊，就位于頤和山莊正門保安崗。幼兒園有3個門，北邊的是正門，該處有一間獨(dú)立的幼兒園保安室，安裝有電動鐵閘門，門外是公共區(qū)通道及摩托車停放處。而幼兒園正門到小區(qū)保安崗只有15米距離。
昨日，該案宣判時，市第一人民法院民一庭承辦該案的法官饒琨認(rèn)為，作為開發(fā)商完善小區(qū)的配套設(shè)施，幼兒園業(yè)主開辦了公益性質(zhì)的幼兒園。幼兒園位于頤和山莊內(nèi)，實(shí)際上享受了原告對該小區(qū)提供的物業(yè)管理服務(wù)，包括建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，對生活服務(wù)設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，以及對公共環(huán)境衛(wèi)生、交通與車輛停放秩序、安全防范的管理和服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)公司交納合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
那么，幼兒園該與其他商鋪業(yè)主一樣，繳納2元/平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？
●凸顯首案引導(dǎo)示范價值
饒琨主審過不少物管糾紛案件。作為本案承辦法官，饒琨直言，對于本案，“交多少”確實(shí)是一個比較難定的問題。
饒琨首先想到給市物價局發(fā)函了解是否有相關(guān)指導(dǎo)價，結(jié)果如她所料，市物價局回復(fù)，幼兒園等配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司商定，不做指導(dǎo)價。
“究竟如何行使這個自由裁量權(quán)，才能充分體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)對等？”民一庭庭長吳浩明和法官饒琨決定到現(xiàn)場深入了解幼兒園與物業(yè)公司之間的相互關(guān)系。
除了更確切地了解幼兒園與小區(qū)的相對位置外，饒琨還從現(xiàn)場了解到，物管公司只負(fù)責(zé)提供小區(qū)內(nèi)即幼兒園外圍公共區(qū)域的管理服務(wù)事項(xiàng)，至于幼兒園內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、保安等所有管理事項(xiàng)及費(fèi)用均是幼兒園自行負(fù)責(zé)。
與其他小區(qū)業(yè)主享受的綠化、衛(wèi)生、保安等服務(wù)不對等，繳納一樣價錢的物管費(fèi)顯然是權(quán)利義務(wù)的不對等。那該交多少才合適呢？這時，饒琨想到了佛山市類似性質(zhì)的一個案子，案件中的公辦幼兒園終審被判決交付0.35元/平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
最后，法院經(jīng)過綜合考慮多方情況，酌定按張先生曾在協(xié)商過程中自行提出的按0.7元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，即每月收取2678.77元。
雖然我國當(dāng)前法律有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律規(guī)定，但卻未盡完善，審判實(shí)踐中仍存在著一些操作的難題。饒琨說，做法官最難的就是要在法律和情理中尋求一個平衡點(diǎn)，做到既保障公平正義的實(shí)現(xiàn)，又滿足當(dāng)事人情感上對司法的訴求和期待。
事實(shí)上，跟朝陽幼兒園一樣藏身于小區(qū)的幼兒園為數(shù)不少。據(jù)了解，絕大部分物管合同只確定了住宅和商鋪的物管費(fèi)，卻忽略了幼兒園、酒店等特殊機(jī)構(gòu)的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？梢灶A(yù)見，朝陽幼兒園不會是唯一一家因?yàn)槲锕苜M(fèi)被告上法庭的幼兒園。因此，該案定的標(biāo)準(zhǔn)或可成為該類糾紛案件處理的參考基準(zhǔn)以及對市民的標(biāo)桿指引。新聞背景
涉及物管案件逐年增多
隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，有關(guān)物管的糾紛和投訴逐漸增多。據(jù)悉，市第一人民法院院物業(yè)服務(wù)糾紛案件呈逐年上升趨勢，2009年更是出現(xiàn)了“井噴”，同比激增323.5%，2010 年該類案件達(dá)到452件，今年截至11月1日，物業(yè)糾紛類收案560件，再創(chuàng)歷史新高。
據(jù)吳浩明介紹，引發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛案件的主要原因，除了近年來房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律意識逐漸增強(qiáng)外，更多的是物業(yè)服務(wù)機(jī)制存在問題，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的銜接不規(guī)范導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)不清。”
我國物業(yè)服務(wù)作為獨(dú)立的行業(yè)起步晚，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)之間形成“父與子”關(guān)系，物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)一致，在履行小區(qū)的安全管理、物業(yè)維修等職能，沒有貫徹“建管分離”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦不擺正自己的位置。
而開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后未依法經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)過程中違約，在綠化、清潔衛(wèi)生、安全保障、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、車輛管理等方面未盡到全面職責(zé)，擅自改變物業(yè)用房、共用部位用途，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦不同意變更或解除合同。
此外，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)理解亦有所偏差，有些業(yè)主錯誤地認(rèn)為其向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納管理費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對其所有的全部財產(chǎn)承擔(dān)全部的安全保障義務(wù)，或完全“包攬”小區(qū)內(nèi)的如綠化、保潔、保安、維修等一切“大小事務(wù)”。往往是物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成不到位或怠慢，業(yè)主即以拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用來抵抗。對策建議
●讓物業(yè)合同像一本書
作為律師的阿明講述了自己的一次維權(quán)經(jīng)歷，他與自己所在小區(qū)的物業(yè)簽訂合同時，對方承諾沒有商住，但是最后有幾戶房子賣給了私營公司。阿明說，他自己可以拿著合同打官司，但其他業(yè)主跟物業(yè)的合同沒有這個條款，主張權(quán)利時無法得到賠償。
去外國探望親戚時，他發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與物業(yè)簽訂的合同有一本書那么厚，而在中國，往往只有幾頁紙，“物業(yè)合同越細(xì)越好?！?BR> 鐘勁松指出，很多業(yè)主與物業(yè)之間簽訂的合同欠完善，合同的約定相當(dāng)不明確也不規(guī)范，無法涵蓋在履行過程中可能出現(xiàn)的種種問題。比如對特約性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)收費(fèi)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)內(nèi)容普遍約定不明。由于合同的不確定性，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的理解和認(rèn)識產(chǎn)生差異，由此引發(fā)大量糾紛。
●提倡調(diào)解了事
“調(diào)解是解決物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。”鐘勁松指出，目前物業(yè)管理糾紛案件處理方式以調(diào)解或撤訴方式為主。
以2009 年案件統(tǒng)計為例，以調(diào)解與撤訴方式處理的案件占該類案件總受理數(shù)的75.5%。物業(yè)服務(wù)糾紛案件經(jīng)過人民法院的居中調(diào)解，業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾得到一定的緩解，大部分案件均能以調(diào)解或撤訴的方式結(jié)案。這樣的解決方式更有利于物管公司與小區(qū)居民維系日后長久友好的相處。
●物業(yè)糾紛有了標(biāo)準(zhǔn)指引
事實(shí)上，在10月底之前，廣東省內(nèi)幾乎所有的物管糾紛案件都跟幼兒園物業(yè)糾紛案件一樣，沒有具體的適用于廣東省范圍內(nèi)具體情況的實(shí)施細(xì)則可遵循。然而，一直為這個問題頭疼的法官上月底收到一個“利好”文件——《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》。意見對物業(yè)糾紛的訴訟主體、物業(yè)服務(wù)合同無效的認(rèn)定與處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理和民事責(zé)任承擔(dān)等方面都有具體的指導(dǎo)意見。
個案1>>>
不滿物業(yè)公司服務(wù)業(yè)主拒交物管費(fèi)
2004 年住進(jìn)竹苑新村富竹街，湯先生晚上上樓梯時才發(fā)現(xiàn)，樓梯燈不亮，而“燈存實(shí)亡”的情況一直持續(xù)；2005年底，湯先生家中裝修，有一個晚上，放在保安崗附近的 2000 多元裝修材料不翼而飛?！敖駮r今日這樣的服務(wù)態(tài)度怎么行？”湯先生嚴(yán)重不滿物業(yè)公司的服務(wù)，并以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)來“述說”自己的不滿。
跟幼兒園不一樣的是，湯先生被告上法院前，其實(shí)已經(jīng)有許多的“先行者”，他們都因?yàn)榫芙晃锕苜M(fèi)收到法院傳票。
該案承辦法官鐘勁松認(rèn)為，業(yè)主在具有“正當(dāng)理由”的情況下，可以行使履行抗辯權(quán)。法律對物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的規(guī)定，合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的完成質(zhì)量也難以量化。一般來說，只有在物業(yè)公司履行合同存在重大瑕疵時，即其沒有提供合同約定的大部分服務(wù)項(xiàng)目或提供的服務(wù)質(zhì)量很差時，業(yè)主才有權(quán)進(jìn)行抗辯。物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)雖有瑕疵，但不能成為被告作為業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。最終，湯先生還是要繳納拖欠的物管費(fèi)。
◆指導(dǎo)意見：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主雖未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上已接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)的，可予支持。雙方?jīng)]有約定物業(yè)費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量，并參照當(dāng)?shù)卣块T制定的指導(dǎo)價計算物業(yè)費(fèi)。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可請求業(yè)主按照合同約定支付滯納金。
個案2>>>
摩托車小區(qū)內(nèi)被盜物管公司成被告
綜觀物業(yè)糾紛案件，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為原告起訴的情況均存在。其中，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告的案件，多是要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；而以業(yè)主作為原告的案件，則主要由于物業(yè)管理存在瑕疵，導(dǎo)致業(yè)主汽車被竊等，請求法院判令物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
住在恒基花園的李先生就因?yàn)槟ν熊囋谛^(qū)里被盜，將物管公司告上法庭。
李先生由2004年到2010年2月一直向物管公司租用車位，也準(zhǔn)時繳交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)和摩托車管理費(fèi)。在這個封閉式小區(qū)里，只有一個出口，并有圍欄和鐵鏈圍著?！爸耙呀?jīng)有多輛摩托車被盜?！崩钕壬嘎?，在自己的摩托車丟失當(dāng)晚，還有另外兩輛摩托車被盜，“物管公司對摩托車被盜負(fù)有不可推卸的責(zé)任?！?BR> 法院認(rèn)為，物管公司未盡其應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，對車輛丟失負(fù)有一定的責(zé)任，酌情向李先生賠償3300元。
◆指導(dǎo)意見：
因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在不安全因素導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人或第三人受到人身、財產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
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