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開發(fā)商售房時(shí)承諾車位正式啟用才開始交納物業(yè)費(fèi)，兩年后新物業(yè)公司入駐后要求業(yè)主補(bǔ)交啟用前的物業(yè)費(fèi)。業(yè)主訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。近日，江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院對(duì)這起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案作出一審判決，判決確認(rèn)業(yè)主不承擔(dān)車位啟用前的車位管理費(fèi)。 2017年10月9日，陳某向開發(fā)商南通某置業(yè)公司購買了南通市崇川區(qū)某小區(qū)兩個(gè)地下停車位。開發(fā)商在銷售過程中口頭承諾兩個(gè)停車位自陳某開始使用后交納物業(yè)管理費(fèi)，如果不使用則不用交費(fèi)，偶爾停車可按臨時(shí)停車按時(shí)收費(fèi)。2018年年底，該小區(qū)交付后，物業(yè)公司一直按照開發(fā)商的承諾收費(fèi)，陳某未使用車位也一直未交費(fèi)。 2019年9月14日，開發(fā)商通過招標(biāo)的方式重新聘請(qǐng)新的物業(yè)公司。2019年11月1日新物業(yè)公司入駐小區(qū)開始物業(yè)服務(wù)。陳某在2020年8月3日、10月2日啟用兩個(gè)停車位，新物業(yè)公司也從陳某啟用日起收取其兩個(gè)車位管理費(fèi)。2021年6月20日新物業(yè)公司反悔，向陳某發(fā)送催交通知書，要求陳某補(bǔ)交物業(yè)公司入駐時(shí)至啟用前的物業(yè)費(fèi)。陳某將物業(yè)公司訴至崇川區(qū)法院，請(qǐng)求確認(rèn)該段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由原告負(fù)擔(dān)。 案件審理中，法院依法追加開發(fā)商為第三人。 法院審理后認(rèn)為，前期物業(yè)合同系開發(fā)商與前期物業(yè)公司共同協(xié)商而定，開發(fā)商銷售車位時(shí)對(duì)業(yè)主關(guān)于車位物業(yè)費(fèi)交費(fèi)時(shí)間從啟用時(shí)起算，視為開發(fā)商口頭承諾變更前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)公司與開發(fā)商為關(guān)聯(lián)公司，其在實(shí)際物業(yè)費(fèi)的收取過程中秉承該承諾，視為其以實(shí)際行為認(rèn)可該條款的變更。此時(shí)，該小區(qū)車位管理費(fèi)經(jīng)開發(fā)商、前期物業(yè)公司協(xié)商后變更為從車位啟用之日起算。 開發(fā)商在小區(qū)交付之后重新通過招標(biāo)的形式選任新的物業(yè)公司，新的物業(yè)公司在小區(qū)服務(wù)時(shí)車位管理服務(wù)費(fèi)從啟用時(shí)收取，實(shí)施一年半后新的物業(yè)公司反悔要求業(yè)主補(bǔ)交啟用前的車位管理費(fèi)，明顯有悖誠實(shí)信用原則，且前期物業(yè)合同關(guān)于車位管理費(fèi)交費(fèi)時(shí)間已變更，現(xiàn)新的物業(yè)公司恢復(fù)到最初的合同約定，加重了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，減輕了物業(yè)服務(wù)人責(zé)任，有失公平，對(duì)全體業(yè)主不產(chǎn)生效力。據(jù)此，法院判決確認(rèn)原告不承擔(dān)車位啟用前的物業(yè)管理費(fèi)。 一審判決后，原、被告雙方均未提起上訴，該判決已生效。 ■法官說法■ 該案合議庭審判長陶冶介紹，前期物業(yè)合同簽訂，源于建設(shè)單位在物業(yè)全部或大部分未售出之前，建設(shè)單位有維護(hù)物業(yè)保值增值的動(dòng)力，會(huì)選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，且作為最大的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)決定物業(yè)服務(wù)人并簽訂前期物業(yè)合同。當(dāng)房產(chǎn)出售后，建設(shè)單位的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式轉(zhuǎn)移給業(yè)主，從而業(yè)主承接其所有建筑物相對(duì)應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。建設(shè)單位與其他業(yè)主共享管理權(quán)。房屋銷售后，前期物業(yè)合同只能由建設(shè)單位與業(yè)主共同協(xié)商行使，建設(shè)單位不能擅自解除前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，房屋銷售后，開發(fā)商通過招標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)公司，而非通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，其性質(zhì)屬于前期物業(yè)服務(wù)。 民法典第九百四十條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)同終止。開發(fā)商在銷售商品房的過程中承諾減免物業(yè)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)交納起算時(shí)間優(yōu)惠于前期物業(yè)合同，物業(yè)公司按開發(fā)商的承諾履行了物業(yè)合同，可視為對(duì)前期物業(yè)合同中關(guān)于業(yè)主物業(yè)費(fèi)交費(fèi)起算時(shí)間的變更性約定，對(duì)開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)公司均有效。同時(shí)，在開發(fā)商出售面積超三分之一的商品房后，小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)之前，開發(fā)商通過招標(biāo)的形式重新選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其與新選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同不應(yīng)加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)。如有加重業(yè)主負(fù)擔(dān)的條款應(yīng)視為無權(quán)處分，對(duì)全體業(yè)主不產(chǎn)生效力。
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