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中國(guó)法院網(wǎng)訊（孫雨瀟）商品房對(duì)每一個(gè)購(gòu)房者來(lái)說可能要花費(fèi)一輩子積蓄，因此購(gòu)買時(shí)要格外慎重。近日，新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市克拉瑪依區(qū)人民法院審理一起商品房買賣合同糾紛案件，對(duì)原告因?qū)嶋H交付的房屋與合同約定明顯不符，要求解除案涉房屋買賣合同，并由房產(chǎn)開發(fā)商返還購(gòu)房款、承擔(dān)違約金的主張予以支持。

　　2022年初，小劉、小王夫妻二人到售樓處看房，表示想購(gòu)買一套一家三代人居住的復(fù)式樓，通過銷售人員介紹及翻閱房型宣傳冊(cè)，小劉二人選中了一套223平的復(fù)式樓，且樓上樓下均有衛(wèi)生間，正符合二人需求。2022年3月30日，二人與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，隨后分批次支付了全部房款，合同約定2023年11月交房。

　　2023年10月，小劉二人在驗(yàn)收房屋的過程中發(fā)現(xiàn)，該房屋僅一層有衛(wèi)生間，而二層衛(wèi)生間憑空“消失”，居然變?yōu)閮?chǔ)物間，與房屋宣傳戶型圖中一、二樓均有衛(wèi)生間不一致，嚴(yán)重影響了房屋二層的使用功能和居住體驗(yàn)，要求退房。開發(fā)商則認(rèn)為，其按照施工圖進(jìn)行施工未違反合同約定，有無(wú)衛(wèi)生間也不屬于改變房屋結(jié)構(gòu)形式，不同意退房。

　　因雙方協(xié)商未果，2022年12月4日，小劉二人向克拉瑪依區(qū)人民法院提起訴訟。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，小劉夫妻與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》中對(duì)于該房屋內(nèi)的設(shè)計(jì)功能分布未做約定，但開發(fā)商發(fā)布的推介廣告、銷售人員向小劉發(fā)送的戶型宣傳圖片等，均顯示該房屋二樓設(shè)計(jì)有衛(wèi)生間，該設(shè)計(jì)在以上資料中具體確定性，而衛(wèi)生間是房屋使用人日常生活的必備場(chǎng)所，房屋內(nèi)衛(wèi)生間個(gè)數(shù)多少影響房屋使用人居住舒適度和便捷性，有無(wú)衛(wèi)生間的功能設(shè)計(jì)對(duì)于購(gòu)房合同的訂立和房屋價(jià)格的確定，有重大影響，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商的戶型宣傳彩頁(yè)構(gòu)成要約，屬于合同約定的一部分，開發(fā)商應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，如違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　小劉二人想要購(gòu)買的是上下層均有衛(wèi)生間的復(fù)式戶型房屋，房屋戶型和房間功能系其締約的主要因素，實(shí)際交付的房屋與該合同目的明顯不符?？梢哉J(rèn)定開發(fā)商交付的案涉房屋不符合同約定，致使小劉二人的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約。最終，對(duì)小劉要求解除案涉房屋買賣合同并由房產(chǎn)開發(fā)商返還購(gòu)房款、承擔(dān)違約金的主張，法院予以支持。

　　房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)一審判決內(nèi)容表示不服，向市中級(jí)法院提起上訴，2024年5月15日二審結(jié)束，駁回上訴，維持原判。

　　法官說法

　　購(gòu)房者要注意甄別商品房銷售廣告的內(nèi)容，特別是預(yù)售類商品房，對(duì)于開發(fā)商承諾的配套設(shè)施等重要內(nèi)容，可事先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門咨詢核實(shí)，有條件的可以到樓盤現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探勘、了解，并要求將相關(guān)內(nèi)容明確到購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議上。同時(shí)，注意保留廣告宣傳冊(cè)、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料，以免收樓時(shí)與宣傳情況不符維權(quán)難。

　　賣房人在銷售商品房時(shí)，要堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳，在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務(wù)，讓買房人全面準(zhǔn)確了解所購(gòu)買房屋的真實(shí)架構(gòu)、戶型等信息，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)地位，進(jìn)行片面引導(dǎo)。在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商要謹(jǐn)慎發(fā)布銷售廣告和宣傳資料，對(duì)于戶型、水電煤氣、對(duì)購(gòu)房者訂立合同目的及價(jià)格有重大影響的相關(guān)配套設(shè)施等的描述，均可能構(gòu)成商品房買賣合同的條款，若與實(shí)際交付條件不符，均可能構(gòu)成違約，可追究賣方的違約責(zé)任。