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近日，廣西壯族自治區(qū)南丹縣人民法院審理了一起關(guān)于“陰陽合同”的房屋買賣合同糾紛案件。買賣雙方在對(duì)同一套房屋進(jìn)行交易時(shí)，先后簽訂了三份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》及一份補(bǔ)充協(xié)議，法院如何認(rèn)定哪一份協(xié)議有效呢？ 2021年11月18日，蕭曉、英子簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方約定：蕭曉將坐落于南丹縣城關(guān)鎮(zhèn)某地的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給英子，總金額為人民幣82萬元，分兩次付款，英子在協(xié)議生效即日將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金人民幣40萬元付給蕭曉，蕭曉收到英子第一次付款后，四個(gè)月內(nèi)幫英子辦理過戶手續(xù)過戶到其名下，過戶所產(chǎn)生的所有費(fèi)用由蕭曉負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理好后，英子交清余款，蕭曉交付房屋，并約定了雙方違約時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任條款。 2021年11月19日，蕭曉、英子又協(xié)商簽訂一份新的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定上述蕭曉的房地產(chǎn)售價(jià)總額為人民幣50萬元，調(diào)整過戶費(fèi)用由英子承擔(dān)，其余約定事項(xiàng)與11月18日簽訂的協(xié)議不變。 2021年11月19日，雙方約定：經(jīng)雙方再次協(xié)商，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)所需稅費(fèi)，由雙方各自承擔(dān)各自所應(yīng)支付的部分，除此之外，所有一切均按原協(xié)議執(zhí)行。 蕭曉擔(dān)心之后雙方就交易價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議，遂與英子協(xié)商后，由案外人福寶在18日所簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的第二頁尾部備注：“所有交付款項(xiàng)均以收據(jù)為憑，甲乙雙方交易金額以此份協(xié)議為準(zhǔn)”。 以上協(xié)議簽訂后，蕭曉向按程序向南丹縣自然資源局補(bǔ)交土地出讓金后將辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)…… 2022年7月8日，蕭曉繳納土地出讓金27.9萬余元及相應(yīng)稅費(fèi)，由于原來提交的協(xié)議書已經(jīng)過期，雙方當(dāng)日又重新簽訂了一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》（與2021年11月19日簽訂的協(xié)議內(nèi)容相同），并交至稅務(wù)部門及不動(dòng)產(chǎn)中心，雙方于2022年7月11日完成辦理房地產(chǎn)變更登記全部手續(xù)。 蕭曉依約將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)登記至英子名下后，蕭曉以英子未按合同約定支付購房尾款420000元構(gòu)成違約為由，向南丹法院提起訴訟，英子在訴訟過程中提起反訴。 蕭曉認(rèn)為，我們?cè)?021年11月18日簽訂的那份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，是合法有效的，19日簽訂的那份是英子為了降低繳納稅費(fèi)才簽訂的，而且我們都在18日簽訂的協(xié)議書上注明雙方交易金額是以此份協(xié)議為準(zhǔn)。英子應(yīng)交清余款42萬元給我。 英子認(rèn)為，我們2021年11月19日的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，是在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，該協(xié)議已經(jīng)替代了18日簽的那份協(xié)議，并且在過戶期間經(jīng)稅收部門房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，該房產(chǎn)價(jià)值為50萬元，與19日協(xié)議約定的房屋售價(jià)總額50萬元一致，我不是為了避稅，我要求法院確認(rèn)2021年11月19日及2022年7月8日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效。 法院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證，根據(jù)合同簽訂過程、日常情理以及雙方簽訂協(xié)議時(shí)其他在場(chǎng)人的陳述等情況，綜合認(rèn)定如下： 認(rèn)定2021年11月18日簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》以及2021年11月19日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議書》，系雙方真實(shí)意思表示并實(shí)際履行的合同。 從兩份交易金額不同的合同所約定內(nèi)容審查，18日簽訂的合同對(duì)各相關(guān)事項(xiàng)均作出了詳細(xì)約定，更能體現(xiàn)其真實(shí)性，法院予以支持。而第二、三份簽訂的合同（內(nèi)容一致）內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，對(duì)部分事項(xiàng)均無明確約定，從日常情理分析其目的是減少稅費(fèi)，更具有合理性和可能性，是虛假通謀的意思表示，屬于無效合同。 法院判決： 一、英子向蕭曉支付購房尾款人民幣42萬元，并賠償逾期付款損失； 二、蕭曉自英子履行全部付款義務(wù)后20日內(nèi)，將案涉房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書交給英子。 庭審過后，主辦法官對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行了釋法，告知其簽訂陰陽合同的風(fēng)險(xiǎn)，并指出其通過虛假降低合同價(jià)格的方式，欺騙登記部門而減少稅金繳納，屬于虛假通謀的行為，違反國家稅收法律規(guī)定，損害國家利益，勸誡雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律規(guī)定補(bǔ)繳稅款。 法官有話說： 在遇到陰陽合同的時(shí)候，法官會(huì)根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)和日常情理，來綜合判斷哪一份合同才是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。虛假意思表示的合同是沒有法律效力的。 但是，舉證證明雙方當(dāng)事人是否以虛假的意思表示實(shí)施民事行為，并不是一件容易的事情。例如本案英子的抗辯被駁回，一個(gè)重要的原因是第二、三份合同與雙方最初達(dá)成的成交價(jià)差額高達(dá)32萬元，顯然不符合情理，法官憑借自由心證就可以推斷。如果本案中雙方只是將房?jī)r(jià)適當(dāng)寫低幾萬元，價(jià)格仍在合理范圍內(nèi)，法官在審理中恐怕就難以確認(rèn)哪一份合同才是雙方真實(shí)意思表示，蕭曉也就會(huì)有較大的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。 因此，法官在此告誡大家，民事主體在從事民事活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。簽訂合同的時(shí)候絕不能抱有任何僥幸心理，實(shí)事求是、遵紀(jì)守法才是保護(hù)自己權(quán)益最好的方式，“陰陽合同”表面上看似可以避稅，實(shí)際上潛藏巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，簽訂“陰陽合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪，得不償失。 知識(shí)小鏈接——什么是陰陽合同？ “陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外。其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，也不會(huì)被實(shí)際地履行，它通常會(huì)被用于給有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行備案或?qū)彶?，?dāng)事人簽訂該合同的目的就是為了規(guī)避監(jiān)管、降低稅收等，一般稱之為“陽合同”；而對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思的表示，也是雙方履行的合同，一般稱為“陰合同”。
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