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物業(yè)服務(wù)事關(guān)千家萬(wàn)戶的生活質(zhì)量，實(shí)實(shí)在在影響著人民群眾的幸福感。物業(yè)服務(wù)合同到期，在小區(qū)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司后，物業(yè)公司強(qiáng)留在小區(qū)的現(xiàn)象也多有發(fā)生。如遇到老物業(yè)賴著不走，新物業(yè)難以入駐的情況，老物業(yè)還能否收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)？近日，福建省福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院審理了一起這樣的案件。

　　A物業(yè)公司為福州市倉(cāng)山區(qū)某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2015年1月，前期服務(wù)協(xié)議期限到期后，該小區(qū)所在地社區(qū)及業(yè)主大會(huì)通過(guò)表決程序，決定不再續(xù)聘原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求其進(jìn)行服務(wù)移交。但A物業(yè)公司強(qiáng)行滯留小區(qū)，拒不移交服務(wù)直至2021年9月30日，并以其實(shí)際持續(xù)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)為由，起訴至倉(cāng)山法院，要求該小區(qū)業(yè)主繼續(xù)交納2015年1月至2021年9月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　該案件系A(chǔ)物業(yè)公司從案涉小區(qū)撤場(chǎng)，要求對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)費(fèi)清算的系列案件，涉及的業(yè)主范圍廣、人數(shù)多。倉(cāng)山法院處理該系列第一批案件時(shí)，于庭前將當(dāng)事人與物業(yè)企業(yè)組織起來(lái)進(jìn)行會(huì)談，確認(rèn)雙方的無(wú)爭(zhēng)議事實(shí)基礎(chǔ)，確認(rèn)業(yè)主大會(huì)及居委會(huì)、其他部門所出具相關(guān)文件的真實(shí)性；要求業(yè)主推選具備一定訴訟能力的代表進(jìn)行繼續(xù)訴訟程序，保證相關(guān)案件的程序事項(xiàng)、實(shí)體調(diào)查內(nèi)容及結(jié)果的相對(duì)統(tǒng)一。

　　在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十九條，依法駁回原告訴訟請(qǐng)求，在原告失去物業(yè)費(fèi)的權(quán)利基礎(chǔ)的前提下，該小區(qū)剩余的大量案件隨之化解。

　　法官說(shuō)法

　　物業(yè)服務(wù)不到位造成業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是法院的常見(jiàn)案件，涉及的當(dāng)事人范圍廣、人數(shù)多。在往常的案例中，物業(yè)公司往往以提供了實(shí)質(zhì)物業(yè)服務(wù)為由，要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用，即使相關(guān)的物業(yè)并未提供相應(yīng)合規(guī)或合理的服務(wù)。

　　本院援引《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十九條：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域……原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)……”否定該違規(guī)物業(yè)的權(quán)利基礎(chǔ)，依法駁回了原告A物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求。