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現(xiàn)款支付，手握房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房子可能依然“不屬于自己”？關(guān)鍵在于是否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。近日，河南省澠池縣人民法院審結(jié)了這樣一起案件。 2021年9月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)該公司名下401號(hào)房產(chǎn)，并支付了房款382654元，房地產(chǎn)公司到房管部門(mén)將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案登記在張某名下。2022年9月，張某與李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定張某以30萬(wàn)元將401號(hào)房產(chǎn)賣(mài)給李某。后李某向張某支付購(gòu)房款25萬(wàn)元，剩余5萬(wàn)元約定交鑰匙時(shí)付清（至本案立案時(shí)案涉房屋未交工）。 2024年5月，法院依據(jù)案外人（張某債權(quán)人）執(zhí)行申請(qǐng)，裁定預(yù)查封401號(hào)房產(chǎn)。李某遂訴至法院，要求撤銷(xiāo)上述執(zhí)行裁定書(shū)，并判決案涉房產(chǎn)為自己的合法財(cái)產(chǎn)。 法院審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，李某就案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。 本案中，某房地產(chǎn)公司和張某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及李某與張某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，均合法有效，但是僅具有債權(quán)效力，不具有導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律效果，李某和張某均未辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，未取得物權(quán)。 現(xiàn)案涉房屋已被法院依據(jù)生效判決預(yù)查封，李某不能基于與張某的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》對(duì)抗法院的生效判決，故李某就案涉房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。最終法院駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法 張某與某房地產(chǎn)公司、張某與李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百一十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 張某和某房地產(chǎn)公司《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、張某和李某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，均是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、不違反公序良俗，雖然均未辦理物權(quán)登記，但合法有效。 簽了買(mǎi)賣(mài)合同，房子就是李某的嗎？ 合同效力與物權(quán)效力存在本質(zhì)區(qū)別。合同效力是基于當(dāng)事人意思自治形成的債權(quán)關(guān)系，合同一旦成立且符合法定生效要件，當(dāng)事人之間就產(chǎn)生了請(qǐng)求對(duì)方履行合同義務(wù)的權(quán)利。張某與李某簽訂協(xié)議后，李某有權(quán)依據(jù)合同要求張某協(xié)助完成過(guò)戶(hù)。而物權(quán)效力則以登記為公示手段，直接決定物權(quán)歸屬。即便張某與李某的合同有效，但在未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記前，房屋的所有權(quán)仍不屬于李某。 本案中，案涉房屋在執(zhí)行中被預(yù)查封，此時(shí)李某已不能直接主張房屋所有權(quán)，雖然張某和李某的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，但是未辦理過(guò)戶(hù)登記，因此房子并不屬于李某所有。李某只能依據(jù)有效合同向張某主張違約責(zé)任，要求賠償損失。 已辦理“網(wǎng)簽備案”的商品房可否被司法查封？ 根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。 本案中，案涉房產(chǎn)已經(jīng)備案登記在張某名下，因此，在張某的債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，法院有權(quán)對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封。 如何規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)？ 購(gòu)買(mǎi)商品房后，應(yīng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理商品房“預(yù)告登記”，符合登記發(fā)證條件的，最好及時(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。商品房預(yù)告登記是為保全未來(lái)發(fā)生的物權(quán)而在登記機(jī)構(gòu)對(duì)已購(gòu)買(mǎi)商品房進(jìn)行的預(yù)先登記，是對(duì)購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行登記的一種行為。 購(gòu)房者預(yù)告登記后，購(gòu)房人作為權(quán)利人，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與預(yù)告登記內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)處分行為，具有一定排他效力，在沒(méi)有征得購(gòu)房者的同意，如果開(kāi)發(fā)商再次對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)效力。在開(kāi)發(fā)商陷于破產(chǎn)時(shí)，有排斥他人而保障購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)的效果。 預(yù)告登記后，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。買(mǎi)方在申請(qǐng)了預(yù)告登記后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)正式登記，千萬(wàn)不能認(rèn)為辦理了預(yù)告登記就可以高枕無(wú)憂(yōu)。辦理正式的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，才是最具有排他效力的“物權(quán)憑證”。
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