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一起車位糾紛引發(fā)百多宗案件
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| 2010-06-11 來源：中山商報(bào) 2010-06-11 第 1749 期 A4版 【收藏本文】 |
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兩業(yè)主購(gòu) 買小區(qū)300多停 車位用 于投資，不 料 五 六年 下 來，租售結(jié)果都不 理想，反而與物業(yè)公司因物業(yè)管理費(fèi)糾紛鬧上法庭。
6月7日，市第一人民法院剛剛成立的立案調(diào)解及速裁組經(jīng)過1個(gè)月的時(shí)間，就成功調(diào)解這起涉及100多宗案件的糾紛，并為根本性解決該小區(qū)存在的矛盾、提高該小區(qū)的物業(yè)管理水平奠定了基礎(chǔ)。
有律師認(rèn)為，本案反映出小區(qū)停車位的法律定位問題，如果能夠通過判決形式對(duì)相關(guān)法律問題予以厘清，產(chǎn)生一個(gè)經(jīng)典的判例，對(duì)于我市的法制建設(shè)、減少在類似問題上的糾紛或許更有意義。
案情回顧
購(gòu)車位謀升值反欠下物業(yè)費(fèi)
西區(qū)沙朗怡星花園小區(qū)的300多個(gè)停車位都?xì)w于兩位業(yè)主。但是，真正在停車位上停車的不多，其他業(yè)主寧可把車停在小區(qū)綠化帶和人行道上。這導(dǎo)致?lián)碛型＼囄划a(chǎn)權(quán)的兩位業(yè)主收益大受影響，于是便以小區(qū)物業(yè)管理公司沒有管理好小區(qū)為由，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。
經(jīng)多次協(xié)商不成，今年5月5日，怡星花園小區(qū)的物業(yè)管理公司中山市楓帆物業(yè)管理有限公司一紙?jiān)V狀將其中一位業(yè)主告到法院，要求其支付拖欠的物管費(fèi)和滯納金共計(jì)5萬多元。
被告的丈夫蕭先生明確無誤地告訴法官，拖欠物業(yè)管理費(fèi)是事實(shí)，但之所以這樣做，是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有將小區(qū)管理好，其他業(yè)主將車子亂停亂放都沒人管?！凹偃绶ㄔ号形覀冚?，我們會(huì)履行判決義務(wù)，但只要小區(qū)車位問題不解決，我們還會(huì)繼續(xù)拖欠管理費(fèi)?！笔捪壬绱讼蚍ü俦響B(tài)。
蕭先生之妻蕭太是購(gòu)買小區(qū)車位的兩位業(yè)主之一，其名下有怡星花園32個(gè)停車位、92個(gè)摩托車位和12個(gè)商鋪的物業(yè)。物業(yè)公司之所以只告蕭太，是考慮到另一位業(yè)主正在懷孕，擔(dān)心產(chǎn)生不好的后果。但是如果把蕭太告贏了，下一步肯定要告另一個(gè)業(yè)主。
解決方案
將車位打包轉(zhuǎn)給物業(yè)公司出租
本案的承辦法官、市第一人民法院立案庭副庭長(zhǎng)匡勇覺得本案并不復(fù)雜，原告提供的證據(jù)也比較充分，但被告抗辯的事實(shí)在情理上也有一定合理性，如真的按被告所說，即時(shí)最后案件判決了，也極有可能案結(jié)事不了。他希望能夠找出一種根本性地解決這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理問題的方式。
通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，匡勇發(fā)覺原告和被告有一個(gè)共同點(diǎn)：楓帆物業(yè)公司的法人代表表示十分希望能把小區(qū)管理好，而蕭先生也告訴法官：“發(fā)生這些事情并非我們的本意，我們也不想為這些事情傷腦筋了，只要物業(yè)公司能把小區(qū)管理好，物管費(fèi)我們一定會(huì)給的?！庇谑牵镉略噲D換個(gè)角度處理案件：先把小區(qū)日后的物業(yè)管理問題理順，之前的物管費(fèi)不就迎刃而解了嗎？
為了方便原被告雙方，在一個(gè)星期天的下午，匡勇和同事來到楓帆物業(yè)公司的辦公室，蕭先生還特別把另一位擁有停車位的業(yè)主也叫了過來，稱“我們是綁在一起的，要解決就一攬子徹底解決。”
經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的溝通，匡勇試探性地向當(dāng)事人提出建議方案：“雙方能不能考慮一下合作的可行性？比如蕭太讓自己的管理人員撤出小區(qū)，將名下車位和商鋪統(tǒng)一打包給原告管理和出租，這樣也有利于小區(qū)的統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)混亂?！边@一意見馬上就得到蕭先生的贊同。物業(yè)公司經(jīng)過評(píng)估，也接受了這一方案。至此，糾纏怡星花園小區(qū)達(dá)數(shù)年之久的停車位糾紛得到圓滿解決。
現(xiàn)場(chǎng)回訪
業(yè)主認(rèn)為租車位比買車位更劃算
昨天，記者冒雨來到怡星花園，時(shí)值中午，小區(qū)停放車輛較少，給人感覺也算整齊，但仍有在路邊停車的。這些車位大致分為兩類，一類位于樓房底樓鏤空處，一類就是樓房邊的空地上。一些車位旁邊還放著車牌號(hào)。許多停車位旁邊都張貼著車位“租售啟事”，上面寫道：汽車位出售，每個(gè)5.5萬元（60年產(chǎn)權(quán)），出租價(jià)格則是每月150元，或每年1650元。摩托車車位出售每個(gè)7800元（60年產(chǎn)權(quán)，買一送一），出租價(jià)格則是每月30元或每年300元。
小區(qū)內(nèi)一位不愿透露姓名的業(yè)主告訴記者，他們小區(qū)目前有兩家物業(yè)管理公司，一家專門負(fù)責(zé)收取車位費(fèi)，另一家則負(fù)責(zé)其他的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。但是，收取車位費(fèi)的那家公司收費(fèi)從未開具過發(fā)票，而其出具的收據(jù)也沒有公章，僅蓋有一個(gè)私人印章。該業(yè)主說：“所以，我也不能確定他們到底算不算是物業(yè)公司。”
該業(yè)主明確向記者表示，他至少目前還不打算通過購(gòu)買方式獲得停車位，原因很簡(jiǎn)單，就是購(gòu)買太貴：“5.5萬元買60年，相當(dāng)于一年900多元，我按年繳，自覺得更劃算，至少，壓力沒有那么大?！?BR> 對(duì)于小區(qū)物業(yè)公司與蕭太等人的官司，該業(yè)主表示不清楚。但是，他曾聽說過小區(qū)因停車問題產(chǎn)生過不少糾紛，如一些停在路邊的摩托車被人抬到小區(qū)外放著，而停在路邊的汽車、自行車也出現(xiàn)過被人放了氣的現(xiàn)象。
業(yè)主表態(tài)
解決后可騰出精力做其他事情
蕭先生對(duì)記者說，在2003年左右，他太太和她的一個(gè)朋友（也是女性）看到怡星花園的停車位能夠以低于市面價(jià)格獲得，便動(dòng)了投資念頭，兩人分別買了100多個(gè)停車位，那位朋友買的還稍微多一點(diǎn)。當(dāng)時(shí)的想法是，以后車子會(huì)越來越多，屆時(shí)，這些車位無論是出租或是出售都可能有比較好的升值前景。不料車位到手后，買沒人買，租沒人租，即使少數(shù)出租出去的，也難以收到租金，曾經(jīng)出現(xiàn)過半年時(shí)間僅收回幾百元租金的情況。幾年下來，這筆投資目前虧得一塌糊涂。
對(duì)于這次法院調(diào)解的處理方式，蕭先生表示“非常滿意”，因?yàn)檫@樣他就可以不在操心這個(gè)事情，把精力騰出來做其他的事情。
律師意見
停車位的法律定位問題依然未厘清
廣東廣誠(chéng)信律師事務(wù)所律師吳崇岳認(rèn)為，像蕭先生這樣的投資車位行為在當(dāng)時(shí)應(yīng)該是沒有太大問題的，但是現(xiàn)在就面臨物權(quán)法的一個(gè)理解問題。《物權(quán)法》74條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。但是，物權(quán)法在2007年10月1日實(shí)施，而蕭老板購(gòu)買車位的行為發(fā)生在2003年，法律不追溯既往，所以物權(quán)法的規(guī)定對(duì)本案難有實(shí)質(zhì)性的約束力。但是，有一點(diǎn)是必須明確的，極少數(shù)人試圖通過壟斷停車位方式獲取暴利是不應(yīng)該的，無論停車位轉(zhuǎn)過多少趟手，或者由誰(shuí)收取車位費(fèi)，其最終價(jià)格必須遵守中山市物價(jià)部門的規(guī)定，不能漫無天際層層加價(jià)。
其實(shí)本案反映出的一個(gè)深層次問題是對(duì)于小區(qū)停車位的定位問題。停車位是否屬于住宅小區(qū)的公用設(shè)施？若不是，法律依據(jù)何在？若是，那么像這種由少數(shù)人占據(jù)的情況該如何處理？是否會(huì)對(duì)其他業(yè)主的權(quán)益造成損害？有些什么樣的損害？本來這個(gè)案子是一個(gè)從法律上厘清這些問題的最佳案例，但是由于最后調(diào)解結(jié)案，許多問題都被模糊化了，這可以說是一個(gè)遺憾。
吳崇岳表示，他傾向于車位是房屋所有人所必需的配套公用設(shè)施，如果開發(fā)商將其銷售給極少數(shù)業(yè)主形成壟斷，即使不考慮《物權(quán)法》的規(guī)定，其他業(yè)主也可以依據(jù)《合同法》中損害他人利益的條款，要求法院判定原銷售車位的合同無效。一種比較理想的做法是，開發(fā)商在銷售車位時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先轉(zhuǎn)讓給本小區(qū)內(nèi)未取得車位的業(yè)主。若沒有車位的業(yè)主未在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買車位，方可按公示的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給本小區(qū)已購(gòu)車位的其他業(yè)主。如果開發(fā)商的車位還未售完，經(jīng)過公示后，可以將剩余車位整體轉(zhuǎn)讓給某一個(gè)人，同時(shí)規(guī)定，該人再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須銷售給本小區(qū)業(yè)主?！爱?dāng)然，這只是我個(gè)人的一點(diǎn)意見，目前這樣做其實(shí)也缺乏明確的法律依據(jù)?！眳浅缭勒f。
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