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1月10日，市中級(jí)法院通報(bào)了一商品房預(yù)售合同系列糾紛的終審判決?；鹁骈_(kāi)發(fā)區(qū)某小區(qū)業(yè)主買房四五年后仍未取得房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商則稱九成業(yè)主違建導(dǎo)致逾期辦證。近日，法院終審認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，須向業(yè)主支付違約金。
程女士等人是火炬開(kāi)發(fā)區(qū)某樓盤的業(yè)主。2011-2012年，程女士等人先后與開(kāi)發(fā)商簽訂合同購(gòu)買了房產(chǎn)。合同約定辦房產(chǎn)證的時(shí)間是720個(gè)工作日內(nèi)（2015年10月20日前）。然而直到2016年8月，開(kāi)發(fā)商仍沒(méi)有辦出房產(chǎn)證。程女士等18戶業(yè)主起訴到法院，要求開(kāi)發(fā)商支付延期辦證的違約金。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商則大呼冤枉。開(kāi)發(fā)商稱，小區(qū)近90%的業(yè)主在未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的情況下，擅自在贈(zèng)送的入戶花園安裝拉閘門，將入戶花園或裝飾平臺(tái)封閉形成違建。開(kāi)發(fā)商和物管公司多次督促業(yè)主自查房屋違建問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于眾多業(yè)主大面積違建而未能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，導(dǎo)致之后的環(huán)保人防綜合驗(yàn)收等未能及時(shí)辦妥，最終導(dǎo)致商品房未能按期辦證。業(yè)主違建等屬于不可抗力，過(guò)錯(cuò)并不在開(kāi)發(fā)商。
業(yè)主們則認(rèn)為，專項(xiàng)驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤時(shí)必須履行的法定義務(wù)，和業(yè)主在裝修過(guò)程中有沒(méi)有違建無(wú)關(guān)。根據(jù)雙方的買賣合同約定，只要購(gòu)房者支付房款和相關(guān)稅費(fèi)，并配合開(kāi)發(fā)商提交相關(guān)辦證資料，購(gòu)房者就已經(jīng)全面履行了合同義務(wù)。即使是業(yè)主裝修違建造成延期辦證是原因之一，那也是開(kāi)發(fā)商怠于履行職責(zé)造成的。
該案經(jīng)一審二審，法院近日終審認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，須向業(yè)主們支付相應(yīng)的違約金，目前該系列案判決均已生效。
■以案說(shuō)法
業(yè)主違建，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡早采取合理合法手段制止
法院為何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約？如果業(yè)主違建，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取哪些措施？法院審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商提交的照片、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收等證據(jù)，不足以證實(shí)程女士等小區(qū)大部分業(yè)主存在封閉入戶花園、安裝拉閘門等違建行為。
此外，小區(qū)的規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)業(yè)務(wù)被市城鄉(xiāng)規(guī)劃局兩次退件，理由都是開(kāi)發(fā)商因自身原因提出退件申請(qǐng)，沒(méi)有證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商所指稱的業(yè)主違建與不能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收之間有何因果聯(lián)系。
而且，即使違建屬實(shí)，業(yè)主從 2012 年開(kāi)始出現(xiàn)違建情形，作為具備專業(yè)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商完全可以提前采取合理合法的必要手段，包括訴訟等手段來(lái)制止業(yè)主的違建行為，或者提前通知業(yè)主進(jìn)行整改，這樣的話，就不至于導(dǎo)致遲延通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收的后果，而開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有提交充分證據(jù)證實(shí)對(duì)此已經(jīng)采取了適當(dāng)措施。開(kāi)發(fā)商對(duì)于違建可能發(fā)生之后果是能夠預(yù)見(jiàn)、能夠克服，然而卻放任不理的，因此不屬于不可抗力。
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