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日前，北京市大興區(qū)人民法院審結(jié)一起親友間因借名按揭買房而引發(fā)的糾紛，案件雖然最終以調(diào)解結(jié)案，但是親人之間的感情卻已不復存在，實在是引人警醒。
郭某是張某的親姑父。2005年，郭某想要貸款買套樓房，但是銀行認為他年齡較大，不符合按揭條件。郭某便讓其愛人找張某商量，看能否以張某的名義貸款買房。張某當時剛滿十八周歲，礙于親情，同時也沒有意識到有什么不妥，便同意了郭某的要求。雙方簽訂了一份協(xié)議書，約定共同購買房屋，其中郭某享有99%的產(chǎn)權(quán)份額，張某享有1%的產(chǎn)權(quán)份額，由張某償還抵押貸款，郭某承擔連帶還款責任。后郭某、張某共同與開發(fā)商簽訂買賣合同，購買了一套107平米的商品房，張某辦理了抵押貸款手續(xù)，貸款40萬元。該房的首付款及全部貸款本息均為郭某支付。2008年，郭某、張某取得了房產(chǎn)證，2010年，還清房屋貸款后抵押權(quán)解除。郭某要求張某協(xié)助辦理過戶手續(xù)，將房屋過戶至郭某名下。張某認可該房歸郭某所有，但是認為，張某因辦理了按揭貸款并對房屋產(chǎn)權(quán)進行了共有登記而無法申購經(jīng)濟適用房、限價房等政策性用房，2010年4月后國家實行更嚴格的購房貸款政策，張某遭遇了“認房又認貸”的購買二套房貸款政策，首付款比例提高至60%，貸款利率提高到基準利率的1.1倍，張某沒有住房，不得不自己背負很高的房租，結(jié)婚后又不得不通過借款和貸款在六環(huán)外購買普通商品住房，因此要求姑父郭某在公平的原則下給其一定的經(jīng)濟補償。雙方協(xié)商不成，郭某提起訴訟，要求確認房屋歸郭某所有。
鑒于張某認可上述房屋由郭某全部出資，承認房屋歸郭某所有，法院判決確認房屋歸郭某所有，至于張某主張的補償問題，與確權(quán)糾紛不屬于同一法律關系，雙方應另行解決。
上述判決作出后，雙方就補償問題仍然不能達成一致，張某不得不提起了訴訟。張某認為，因郭某的借名按揭行為，導致張某喪失了本應享有的購房優(yōu)惠政策，并為此付出了巨額的經(jīng)濟代價，而郭某購買的房屋已經(jīng)增值數(shù)倍，張某為解決購房困難曾求助于郭某，希望給予一定的經(jīng)濟支持，但遭到郭某拒絕。故張某要求郭某支付因張某不能購買政策性住房被迫租房居住額外支出的租金、因購房發(fā)生過民間借貸產(chǎn)生的利息、因按照二套房政策導致辦理房屋產(chǎn)權(quán)證多繳納的契稅等各項經(jīng)濟損失共計23萬余元。
郭某本人沒有到庭，委托律師代為出庭。郭某的代理人認為，郭某不存在侵權(quán)行為，當時是雙方自愿簽訂的協(xié)議書，張某所主張的損失與雙方簽訂的協(xié)議書沒有必然因果關系，政策性變化具有不可預見性，與張某的損失無必然聯(lián)系，不同意賠償。
法庭上，雙方唇槍舌戰(zhàn)各執(zhí)一詞。在開庭之后，法院組織雙方調(diào)解，也通知了張某的父親、姑姑到庭參與調(diào)解，雙方爭吵得也相當激烈。法官動之以情、曉之以理，對雙方進行勸說工作。經(jīng)過兩次調(diào)解，雙方對經(jīng)濟補償達成一致：郭某四年之內(nèi)分五次給付張某人民幣十萬元。法院根據(jù)上述調(diào)解協(xié)議向雙方出具了調(diào)解書，案結(jié)事了，但是能否達到“人和”，還得看雙方的心結(jié)能否解開。
法官提示：
由于種種原因，實踐中，借名買房、借名按揭時有發(fā)生，并大多發(fā)生在親友之間?！段餀?quán)法》第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利。”發(fā)生爭議時，房產(chǎn)證并不是確認房產(chǎn)所有權(quán)的唯一標準。當事人對登記在別人名下的房產(chǎn)請求確認歸自己所有的，法院會根據(jù)雙方的協(xié)議內(nèi)容、購房出資、實際使用房屋等情況綜合判斷真正的房產(chǎn)所有權(quán)人。根據(jù)等價有償原則，房屋一般應歸實際出資人所有。如果無法證明雙方之間存在委托購房協(xié)議，或者實際出資人無法提供完整的出資憑證，法律將很難保障實際出資人的合法權(quán)益。所以，在不違反法律強制性規(guī)定的前提下，實際出資人首先應當注意簽訂并保存好書面的委托購房協(xié)議，對房屋產(chǎn)權(quán)進行確認；其次，要注意保存好付款憑證，通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式而非現(xiàn)金方式支付房款。被借名人也應考慮借名可能給自己帶來的風險，如再次貸款算二套房、逾期還款導致的不良信用記錄等，從而謹慎行事。如果借名買房違反了法律的強制性規(guī)定，雙方可能面臨更大的損失，甚至是法律的制裁。
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