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2013年5月27日，江西省銅鼓縣人民法院對一起房屋買賣合同糾紛作出一審判決：確認(rèn)原告徐天亮、趙芝玉與被告方坤、劉志強(qiáng)簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。
2012年5月2日，被告方坤、劉志強(qiáng)將二人所有的位于銅鼓縣溫泉鎮(zhèn)溫泉村萬家組一棟三層房屋及一個(gè)車庫作價(jià)430000元賣給原告，雙方簽訂了書面協(xié)議。原告按約分三次向兩被告付清了全部房款后，被告卻以年底才能從建筑商處拿到房產(chǎn)證為由拖延辦理過戶手續(xù)。到年底，原告去找兩被告辦理過戶手續(xù)，兩被告卻去北京發(fā)展去了，毫無音訊。無奈之下，兩原告將兩被告告上法庭，請求判令兩被告履行房屋轉(zhuǎn)讓合同，立即交付房屋并協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。
法院經(jīng)審理查明，被告方坤、劉志強(qiáng)是銅鼓縣溫泉鎮(zhèn)新開村下柑組村民，后移民遷至銅鼓縣溫泉鎮(zhèn)萬家組興建了四層磚混結(jié)構(gòu)住房，被告方坤于2010年5月6日補(bǔ)辦了集體土地宅基地使用權(quán)審批手續(xù)，并于同年11月2日辦理了房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證號為“贛銅房私字第2010XXXX號”。徐天亮、趙芝玉住所地是銅鼓縣城北路X號，徐天亮職業(yè)為律師，趙芝玉是一名教師，兩人均為城鎮(zhèn)戶籍。
法院審理后認(rèn)為，在房地不可分割的情況下，農(nóng)村房屋交易的對象不僅僅是地上建筑物，還必然包括該房屋占用的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體所有?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六條規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。原告徐天亮、趙芝玉兩人均為城鎮(zhèn)戶籍，故依法不得向農(nóng)民購買其住宅。為此，法院作出了如上判決。（當(dāng)事人為化名）
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